Lorsqu’un parent entre en établissement et que son logement reste inoccupé sans être vendu ni loué, quatre sujets demandent votre attention : la clause d’inhabitation du contrat d’assurance, qui suspend certaines garanties au-delà d’un délai, l’entretien minimal du bien, la situation fiscale du logement et le délai dont vous disposez pour une vente en exonération de plus-value. Une maison vide pendant l’EHPAD coûte de l’argent chaque mois, souvent sans que personne ne l’ait décidé.
Votre mère est installée depuis huit mois et sa maison n’a pas bougé. Personne n’a voulu trancher car chacun attendait de voir comment elle s’adapterait et le sujet est resté au fond de la liste. C’est la situation la plus fréquente que nous rencontrons et c’est aussi celle qui coûte le plus cher.
Un logement inoccupé n'est plus couvert comme avant
La quasi-totalité des contrats multirisques habitation comporte une clause d’inhabitation. Elle fixe la durée au-delà de laquelle un logement vide n’est plus garanti de la même manière. Cette durée varie généralement de trente à quatre-vingt-dix jours selon les assureurs, consécutifs ou cumulés sur l’année.
La garantie vol est la première concernée. Un cambriolage survenu après une inoccupation prolongée peut être exclu, alors même que les cotisations continuent d’être prélevées. La garantie dégâts des eaux est également visée, avec des conditions souvent plus strictes en période de gel, où l’assureur peut exiger la coupure de l’eau et la vidange des installations.
La clause ne figure jamais en évidence. Elle se trouve dans les conditions générales, à la rubrique vol ou dégâts des eaux. Sur une inoccupation qui va durer des mois, deux gestes suffisent : relire la durée prévue, puis déclarer la situation à l’assureur. La plupart proposent une option pour logement inoccupé, qui maintient les garanties essentielles.
Le gel et l'humidité travaillent sans bruit
Un logement fermé se dégrade plus vite qu’un logement habité. Avant chaque hiver, l’eau doit être coupée au compteur, les canalisations et réservoirs vidangés, le chauffage laissé en position hors gel plutôt qu’éteint. Une installation sans antigel se vidange.
L’humidité vient ensuite, et elle se voit rarement avant d’être installée. Un passage régulier pour aérer, relever les compteurs et vérifier l’état des lieux évite de découvrir les désordres au moment de la vente, quand ils se transforment en négociation à la baisse.
Ces passages ont aussi une portée fiscale, comme nous le voyons plus bas.
La taxe d'habitation : une exonération que peu de familles réclament
Une fois l’entrée effectuée, l’ancien logement devient une résidence secondaire au sens fiscal. Mais l’article 1414 B du code général des impôts prévoit une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour les personnes hébergées durablement en établissement, dès lors qu’elles conservent la jouissance du logement qui constituait leur résidence principale.
L’exonération s’applique à compter de l’année suivant celle de l’entrée. Elle vaut même lorsque le conjoint continue d’occuper les lieux.
Une situation échappe au dispositif, et elle est de plus en plus courante. Lorsque votre parent a quitté son logement historique pour une résidence intermédiaire avant d’entrer en EHPAD, ce logement avait déjà perdu sa qualification de résidence principale. Il se trouve alors exclu de l’exonération, quand bien même il n’a jamais servi de résidence d’agrément. Ce point fait l’objet de questions parlementaires, sans modification du texte à ce jour. Si le parcours de votre parent comporte une étape intermédiaire, vérifiez avant de compter dessus.
La taxe foncière, elle, reste due. Des allègements existent selon l’âge et les ressources du propriétaire, et ils s’appliquent dans les conditions de droit commun à l’ancien logement. Vérifiez ce point auprès du centre des finances publiques plutôt que de le supposer acquis.
Le compteur de la vacance tourne
Deux dispositifs coexistent aujourd’hui. La taxe annuelle sur les logements vacants s’applique automatiquement dans les communes situées en zone tendue, pour un logement inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier. Hors de ces zones, une commune peut instituer par délibération une taxe équivalente, avec un seuil porté à deux ans.
Votre commune peut donc être concernée, ou pas du tout. C’est la première chose à vérifier avant de s’inquiéter du reste.
Plusieurs exonérations existent, et deux vous concernent directement. Un logement mis en vente au prix du marché sans trouver d’acquéreur relève de la vacance indépendante de votre volonté. Un logement resté meublé et soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’entre pas dans le champ de ces taxes. Attention toutefois : l’exonération n’est pas automatique, l’avis est émis et c’est à vous de le contester avec justificatifs.
Une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l’année interrompt également la vacance. C’est un point à connaître si un proche séjourne dans la maison, sachant que cette occupation a par ailleurs des conséquences sur l’exonération de plus-value.
La loi de finances pour 2026 prévoit la fusion de ces deux taxes en un dispositif unique à compter de 2027, avec les mêmes seuils.
Le courrier et l'échéance qu'on oublie
La réexpédition définitive de La Poste se souscrit pour six ou douze mois. Le contrat de six mois est renouvelable une fois, celui de douze mois demande une nouvelle souscription. Aucun ne se reconduit automatiquement.
Sur un séjour en établissement qui dure plusieurs années, cette durée ne suffit pas. Elle doit servir à mettre à jour l’adresse auprès de chaque organisme, un par un, plutôt qu’à repousser la démarche. Passée l’échéance, les courriers repartent à l’expéditeur, avis d’imposition et notifications de droits compris.
L'horloge que personne ne regarde
Le point le plus coûteux ne figure sur aucun avis. Une vente réalisée après l’entrée en établissement peut bénéficier d’une exonération de plus-value, sous conditions de délai, de ressources et de non-occupation du logement. Chaque mois pendant lequel la décision est repoussée entame ce délai.
Laisser une maison vide n’est donc pas une position neutre en attendant de décider. C’est une décision, avec un coût mensuel et une échéance.
Ce qu'il faut vérifier
- La durée d’inhabitation prévue au contrat d’assurance, et la déclaration de la situation à l’assureur.
- L’exonération de taxe d’habitation au titre de l’article 1414 B, à demander si elle n’a pas été appliquée d’office.
- Le régime de votre commune en matière de taxe sur les logements vacants.
- La date d’échéance du contrat de réexpédition du courrier.
- La mise hors gel avant chaque hiver, et un passage régulier pour aérer.
- La date d’entrée en établissement, qui fait courir le délai de vente en exonération de plus-value.
Comment nous intervenons
Nous prenons en charge cette période pour les familles qui ne peuvent pas être sur place : préparation du logement en vue de la vente ou de la location, débarras et déménagement le moment venu. Vous gardez la main sur les décisions, nous nous occupons de l’exécution et du suivi.
Un logement fermé n’est jamais un sujet urgent et c’est exactement ce qui le rend coûteux. Les six points ci-dessus se traitent en une demi-journée. Les mêmes points repris après un sinistre, un avis d’imposition inattendu ou une exonération fiscale perdue demandent bien davantage, et le rattrapage n’est pas toujours possible.
L'assurance habitation couvre-t-elle un logement vide pendant un séjour en EHPAD ?
Partiellement. La plupart des contrats comportent une clause d’inhabitation qui limite ou suspend certaines garanties au-delà d’une durée d’inoccupation, souvent comprise entre trente et quatre-vingt-dix jours. La garantie vol est la première concernée. Déclarez la situation à votre assureur et demandez quelle option existe pour un logement inoccupé.
Faut-il payer la taxe d'habitation sur le logement d'un parent en EHPAD ?
En principe non. L’article 1414 B du code général des impôts prévoit une exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour les personnes hébergées durablement en établissement qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale. Elle s’applique à compter de l’année suivant l’entrée.
Le logement sera-t-il soumis à la taxe sur les logements vacants ?
Cela dépend de la commune. En zone tendue, la taxe s’applique automatiquement après un an d’inoccupation. Ailleurs, elle n’existe que si la commune l’a instituée, avec un seuil de deux ans. Un logement mis en vente au prix du marché sans acquéreur ouvre droit à une exonération, sur justificatifs.
Peut-on laisser un proche occuper la maison pendant ce temps ?
C’est possible, mais cela a deux conséquences. Une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs interrompt la vacance au sens fiscal, et une occupation du logement remet en cause l’exonération de plus-value applicable à la vente après une entrée en établissement.
Combien de temps dure la réexpédition du courrier ?
Six ou douze mois selon la formule. Le contrat de six mois est renouvelable une fois, celui de douze mois demande une nouvelle souscription. Aucun ne se reconduit tout seul. Cette période doit servir à mettre à jour l’adresse auprès de chaque organisme.