Quand un conjoint entre en EHPAD ou en établissement senior alors que l’autre vit toujours à la maison, le logement reste habité et ne peut pas être vendu sans l’accord des deux époux, même s’il n’appartient qu’à l’un d’eux. Les revenus du couple continuent par ailleurs d’être examinés ensemble pour certaines aides, comme l’ASPA, alors que le foyer finance désormais deux lieux de vie. Rien n’oblige donc à décider vite. L’essentiel est de savoir ce qui est possible, et à quel moment revenir sur la question.
Votre père est entré en EHPAD il y a trois mois et votre mère est restée dans la maison. Elle vous dit que tout va bien mais vous voyez pourtant qu’elle mange moins, qu’elle ne monte plus à l’étage et que la facture de l’établissement est réglée sur un budget prévu pour un foyer, pas pour deux logements.
La maison ne peut pas être vendue par un seul des deux
C’est la règle la plus mal connue, et elle vaut quel que soit le régime matrimonial. Le logement de la famille bénéficie d’une protection particulière : l’article 215 du code civil interdit à un époux de le vendre seul, même lorsqu’il en est le propriétaire exclusif. Le consentement de l’autre est nécessaire, quel que soit le régime matrimonial, communauté comme séparation de biens. Une vente conclue sans cet accord peut être annulée à la demande du conjoint qui ne l’a pas donné.
Cette protection concerne les couples mariés. Pour un couple pacsé ou en union libre, les règles sont différentes : à vérifier avec un notaire.
Cette règle protège précisément la personne qui reste. Elle a pour effet que la maison ne peut pas être vendue pour financer l’établissement du conjoint parti sans l’accord de celui qui l’occupe.
Lorsque le conjoint entré en établissement senior n’est plus en mesure d’exprimer sa volonté, l’article 217 du même code permet de saisir le juge pour être autorisé à passer l’acte seul. Cette voie existe, elle n’est pas immédiate, et le juge vérifie que la vente correspond à l’intérêt de la famille. Elle se prépare avec un avocat ou un notaire, pas dans l’urgence d’un compromis.
Le régime matrimonial commande la suite
Il ne change rien à la protection du logement, mais il détermine à qui appartient quoi, donc ce qui peut être vendu et ce que devient le patrimoine.
En communauté, le bien acquis pendant le mariage appartient aux deux. La vente exige l’accord des deux, et le prix se partage selon les règles du régime. En séparation de biens, le logement peut appartenir à un seul, mais la protection du logement de la famille continue de s’appliquer tant que l’autre y habite.
Le point utile à vérifier n’est donc pas seulement « qui est propriétaire », mais « ce logement est-il toujours le logement de la famille ». Tant que votre mère y habite, la réponse est oui.
Les ressources restent comptées ensemble
Voici le mécanisme qui surprend le plus les familles. Lorsqu’un conjoint est en EHPAD et que l’autre reste au domicile, les revenus continuent d’être examinés comme ceux d’un couple, notamment pour l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), alors que la séparation est réelle et que les charges se sont dédoublées.
Un garde-fou existe pour l’aide sociale à l’hébergement. Lorsque le bénéficiaire est en établissement et que son conjoint reste à domicile, une somme minimale doit être laissée à cette personne pour vivre. Ce plancher correspond au montant de l’allocation de solidarité aux personnes âgées pour une personne seule, il est revalorisé chaque année, et aucun département ne peut descendre en dessous.
Ce plancher est un droit, pas une faveur. Il se demande. Nous constatons régulièrement qu’il n’est pas évoqué spontanément au moment du dépôt du dossier.
La fiscalité du logement ne bascule pas
Bonne nouvelle sur ce point. Tant que le conjoint y vit, le logement reste sa résidence principale, qui n’est plus soumise à la taxe d’habitation depuis 2023. Si le logement venait à se vider, l’article 1414 B du code général des impôts exonère la personne hébergée durablement en établissement de la taxe d’habitation sur son ancienne résidence principale, tant qu’elle en conserve la jouissance.
Le bien reste par ailleurs habité, il n’entre donc dans aucun dispositif visant les logements vacants. Et tant qu’il constitue la résidence principale du conjoint resté sur place, une vente ultérieure relève du régime d’exonération de la résidence principale plutôt que des règles particulières applicables aux ventes après entrée en établissement. Ce point mérite d’être confirmé avec votre notaire au moment où la question se pose, car il change le calcul.
Un conjoint en EHPAD ou les deux : ce qui change
| Sujet | Un seul conjoint en EHPAD | Les deux partent |
|---|---|---|
| Vente du logement | Accord des deux nécessaire, occupation maintenue | Le bien se vide et peut être mis en vente |
| Régime fiscal du bien | Reste résidence principale du conjoint sur place | Devient résidence secondaire, avec exonération sous conditions |
| Aides | Ressources appréciées au niveau du couple | Situation individuelle plus lisible |
| Charges | Deux logements à financer | Un seul |
| Calendrier | Ouvert, sans échéance imposée | Délai à surveiller pour la vente |
La question que personne n'ouvre
Reste le sujet dont on ne parle pas : le conjoint qui demeure seul dans une maison prévue pour deux, souvent grande, souvent à étage, parfois éloignée de tout.
Les premiers mois, l’entourage se concentre sur celui qui est parti. Personne ne demande à celle qui reste comment elle vit ses journées, si elle sort encore, si elle mange correctement, si les visites à l’établissement l’épuisent. Le logement devient trop grand bien avant qu’elle ne le dise.
Le bon moment pour ouvrir cette question se situe autour du sixième mois, quand la nouvelle organisation s’est installée et que l’on voit ce qui tient et ce qui ne tient pas. La poser tôt ne veut pas dire décider tôt. Cela veut dire regarder ensemble les possibilités, du maintien à domicile avec des aides jusqu’à un logement plus petit, ou un rapprochement de l’établissement, sans attendre qu’une chute ou une hospitalisation impose la réponse.
Ce qu'il faut vérifier
- Le régime matrimonial et le titre de propriété, auprès du notaire qui détient l’acte.
- La situation du logement au regard de la taxe d’habitation, en particulier s’il venait à se vider.
- Le plancher de ressources dû au conjoint resté à domicile en cas de demande d’aide sociale.
- Le budget réel des deux logements, additionné plutôt que regardé séparément.
- L’adaptation du logement à une personne seule, en particulier l’accès et l’étage.
- La date à laquelle rouvrir la question, notée à l’avance plutôt que laissée au hasard.
Comment nous intervenons
C’est beaucoup à porter pour une famille, d’autant que les deux situations avancent en même temps sans jamais se rejoindre. Nous jouons le rôle de référent unique : nous réunissons les éléments, nous coordonnons les professionnels utiles, notaire compris, et nous préparons les décisions avant qu’elles ne deviennent urgentes. Vous gardez la main sur ce qui se décide, y compris sur le rythme.
Quand un seul des deux part, rien n’oblige à trancher vite, et c’est justement ce qui rend la situation difficile à tenir. Ce qui aide, c’est de savoir ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et à quel moment revenir sur la question. Le reste vient ensuite, à votre rythme.
Questions fréquentes
Pas sans l’accord des deux, pour un couple marié. L’article 215 du code civil protège le logement de la famille : un époux ne peut le vendre seul, même s’il en est l’unique propriétaire, tant que l’autre y réside. Une vente conclue sans ce consentement peut être annulée. Une autorisation judiciaire reste possible dans certains cas.
L’article 217 du code civil permet à l’autre époux de demander au juge l’autorisation de passer seul l’acte pour lequel le consentement du conjoint serait nécessaire. Cette démarche se prépare avec un avocat ou un notaire, et le juge vérifie que l’opération correspond à l’intérêt de la famille.
Oui. Lorsqu’une aide sociale à l’hébergement est accordée, une somme minimale doit être laissée au conjoint resté à domicile. Ce plancher est indexé sur le minimum vieillesse pour une personne seule et aucun département ne peut aller en deçà. Il faut penser à en parler lors du dépôt du dossier.
Non. Tant que le conjoint y vit, le logement reste sa résidence principale, qui n’est plus soumise à la taxe d’habitation depuis 2023. Si le logement venait à se vider, l’article 1414 B du code général des impôts exonère la personne hébergée durablement en établissement de la taxe sur son ancienne résidence principale, tant qu’elle en conserve la jouissance.
Il n’y a pas de moment imposé. Un repère utile est le sixième mois, quand la nouvelle organisation s’est installée. Ouvrir la question ne signifie pas décider : cela permet de regarder les possibilités sans attendre qu’un incident tranche à votre place.